Les bases de l’investissement en immobilier : de l’accession à la propriété aux fonds immobiliers

Une résidence principale est toujours la pierre angulaire pour de nombreux Canadiens. Vous obtenez un endroit où vivre, tout en constituant un capital au fil du temps, non seulement grâce à l’augmentation de la valeur de la propriété, mais aussi grâce à chaque paiement hypothécaire que vous effectuez. En effet, une partie de chaque paiement sert à réduire le solde de votre prêt, ce qui augmente votre participation dans la maison. En d’autres termes : vous devez moins et vous possédez plus au fil du temps.

Les avantages fiscaux sont également importants. Au Canada, les gains en capital sur votre résidence principale sont généralement exonérés lors de la vente du bien.

Toutefois, les défis sont réels : la mise de fonds, les frais comme l’impôt foncier, l’assurance et les réparations ainsi que l’exposition aux fluctuations du marché local sont élevés. De plus, contracter un prêt hypothécaire signifie ajouter un effet de levier. Bien que vous ne fassiez pas face à un appel de marge comme dans un compte de courtage, les risques apparaissent de manière plus subtile, comme des paiements plus élevés si les taux d’intérêt augmentent, ou devenir « propriétaire pauvre » si une trop grande partie de votre revenu sert à la maison.

En période de ralentissement économique, les capitaux propres négatifs peuvent également constituer un risque, c’est-à-dire lorsque la valeur marchande de votre maison tombe en dessous de ce que vous devez encore sur le prêt hypothécaire. Si vous deviez vendre pendant cette période, vous pourriez devoir de l’argent au prêteur même après la vente.

Pour ceux qui peuvent acheter plus qu’une résidence principale, les propriétés locatives peuvent offrir un revenu et une appréciation à long terme. Le rendement locatif net (loyer annuel après dépenses, divisé par la valeur de la propriété) peut fournir un revenu stable. L’effet de levier peut également augmenter les rendements si les loyers couvrent les coûts, mais il peut tout aussi facilement amplifier les pertes si les dépenses dépassent les revenus ou si la valeur des biens diminue. 

Aussi, être propriétaire n’est souvent pas une tâche passive. Les risques de financement augmentent lorsque les taux d’intérêt grimpent ou que les règles hypothécaires se resserrent. Les périodes d’inoccupation, les réparations et les problèmes de locataires peuvent rapidement réduire les rendements. La propriété est souvent illiquide, c’est-à-dire que la vente peut prendre des mois et entraîner des coûts importants si vous devez rapidement réunir des liquidités.

C’est là qu’interviennent des alternatives telles que les fiducies de placement immobilier (FPI), les fonds communs de placement immobilier et les FNB. Ces véhicules permettent aux investisseurs de mettre en commun leur argent pour accéder à de vastes portefeuilles de propriétés qu’il serait difficile d’acheter par soi-même : c’est ce que signifie investir à grande échelle. Au lieu de posséder un logement locatif, vous pourriez être exposé à des dizaines d’immeubles de bureaux, de complexes d’appartements ou de parcs industriels.

Les FPI se présentent sous de nombreuses formes. Les FPI de vente au détail dépendent de la santé des centres commerciaux, les FPI industrielles peuvent profiter de l’essor de la logistique et du commerce électronique, et les FPI résidentielles suivent les tendances de la demande locative et de l’abordabilité. Certains profitent même de la vague de popularité de l’IA (intelligence artificielle), par exemple les FPI industrielles qui possèdent des centres de données utilisés pour alimenter l’informatique infonuagique et les plateformes d’intelligence artificielle.

Les différents types de FPI se comportent également de façon différente. Par exemple, les FPI industrielles peuvent être plus sensibles au cycle économique, tandis que les FPI résidentielles, comme celles qui comprennent des appartements ou des résidences pour personnes âgées, peuvent être plus cycliques. Ainsi un investisseur peut choisir des FPI qui correspondent à sa tolérance au risque ou qui s’agencent aux autres biens immobiliers qu’il détient déjà.

L’immobilier se comporte différemment des actions ou des obligations. Cela a tendance à réagir aux cycles économiques de manière unique : c’est ce qui explique pourquoi de nombreux grands investisseurs institutionnels ont depuis longtemps alloué environ 10 % à l’immobilier³. Les FPI cotées en bourse se comportent souvent comme un hybride entre les actions et les obligations. Elles peuvent fluctuer avec le sentiment du marché comme les actions, mais les revenus qu’elles génèrent à partir des loyers peuvent ressembler aux revenus stables des placements à revenu fixe.

Pour les investisseurs individuels, le montant approprié dépend de vos objectifs et de votre exposition actuelle. Un propriétaire peut déjà être en surpoids dans l’immobilier sans s’en rendre compte, étant donné l’importance de son prêt hypothécaire par rapport à d’autres actifs. D’autres peuvent préférer la liquidité et le point d’entrée inférieur des FPI. Certains adoptent une approche hybride : en utilisant une résidence principale comme base et en ajoutant une exposition indirecte par le biais de fonds immobiliers ou de FPI pour atteindre un équilibre.