Les FPI en bref

L’immobilier a toujours été l’un des plus anciens outils de constitution de patrimoine au monde. Cependant, posséder directement un bien immobilier peut s’avérer coûteux, chronophage et stressant. C’est là qu’interviennent les fiducies de placement immobilier (FPI). Elles permettent de participer au marché immobilier sans avoir à gérer des locataires, des prêts hypothécaires ou des toitures qui fuient.

Contrairement aux fonds communs de placement ou aux FNB qui détiennent des actions et des obligations, les FPI détiennent des biens immobiliers générant des revenus, tels que des centres commerciaux, des immeubles d’appartements, des entrepôts ou même des centres de données. En vertu de la loi, elles doivent verser la majeure partie de leurs revenus aux investisseurs sous forme de distributions, ce qui explique pourquoi elles sont devenues un pilier des portefeuilles axés sur le revenu.

Si vous souhaitez évaluer sérieusement les FPI, voici quelques indicateurs à surveiller.

Le taux de capitalisation est une façon de comparer la valeur des biens immobiliers. On le calcule en divisant le revenu net d’exploitation annuel d’un immeuble par sa valeur marchande.

Par exemple : Si un bâtiment génère 1 million de dollars par an et est évalué à 20 millions de dollars, le taux de capitalisation est de 5 %. Un taux plus élevé indique un rendement potentiel supérieur, mais aussi un risque plus important. À l’inverse, un taux plus faible suggère un bien immobilier plus stable et sécuritaire, mais généralement moins lucratif.

Les FPI sont appréciées pour leurs distributions régulières. Le rendement des distributions indique le revenu attendu par rapport au prix par part. Les rendements ne sont pas identiques pour tous : les FPI industrielles offrent souvent des rendements plus faibles mais une croissance stable à long terme, tandis que les FPI axées sur le commerce de détail proposent des distributions plus élevées qui fluctuent davantage en fonction des dépenses de consommation.

Un point subtil échappe parfois aux investisseurs : les distributions des FPI peuvent comprendre différents éléments, tels que des revenus d’intérêts, des dividendes ou des remboursements de capital. Ce dernier n’est pas imposé immédiatement, il réduit plutôt votre coût de base. Savoir quelle part de votre distribution correspond à chaque catégorie peut vous aider à mieux planifier votre fiscalité.

Comme les FPI possèdent des biens immobiliers, elles empruntent souvent pour financer leurs acquisitions. Les FPI en bonne santé affichent généralement des ratios dette/actifs gérables et des ratios de couverture des intérêts solides – suffisamment de bénéfices pour couvrir les paiements d’intérêts. Un effet de levier trop important peut amplifier les rendements en période de prospérité, mais peser sur les flux de trésorerie en cas de hausse des taux ou de baisse des revenus locatifs.

Les FPI dépendent des taux d’intérêt plus que de nombreux autres types de placements. Pourquoi? Parce qu’elles empruntent massivement pour acquérir des biens et qu’elles se concurrencent directement avec les titres à revenu fixe dans les portefeuilles.

• Coût d’emprunt : Lorsque les taux augmentent, les FPI peuvent voir leurs coûts de refinancement ou d’emprunt augmenter également. Cela peut réduire les flux de trésorerie et freiner la croissance. Les FPI à fort effet de levier sont les premières à en ressentir les effets.
• Valorisations : La hausse des taux rend aussi les obligations et les CPG plus attrayants. Les investisseurs peuvent alors exiger des rendements plus élevés des FPI, ce qui fait baisser le prix par part.
• Tous ne sont pas égaux : L’effet varie selon le type de FPI. Les FPI industrielles et résidentielles peuvent continuer à percevoir des loyers stables même en période de hausse des taux, ce qui les rend plus résistantes. Les FPI commerciales et de bureaux sont plus sensibles, car la demande dépend des cycles économiques et de la consommation. Les FPI spécialisées, comme celles du secteur de la santé ou des centres de données, se situent souvent entre les deux.

Certaines FPI se spécialisent dans un secteur, comme les soins de santé ou les immeubles de bureaux. D’autres détiennent une combinaison de types de biens. Une FPI ciblée peut offrir un potentiel de rendement plus élevé – ou de perte plus importante – si ce secteur fluctue. Les FPI diversifiées offrent une stabilité accrue, mais les rendements sont souvent plus modestes. Tout dépend du niveau de risque que vous souhaitez assumer.

Un aspect souvent négligé des FPI est la rapidité avec laquelle elles se négocient. Contrairement à l’achat ou à la vente d’un bien immobilier, qui peut prendre des semaines ou des mois, les parts de FPI cotées en bourse s’échangent chaque jour, comme des actions. Cela signifie :

• Avantages : Les investisseurs peuvent s’exposer à l’immobilier ou s’en retirer rapidement, ce qui facilite le rééquilibrage ou la mobilisation rapide de liquidités.
• Inconvénients : Les cours des FPI peuvent fluctuer aussi vite que ceux des actions, suivant souvent l’humeur générale du marché. En cas de vente massive, les FPI peuvent chuter même si les biens immobiliers qu’elles détiennent conservent leur valeur.
• Liquidité variable : Les FPI cotées en bourse sont les plus accessibles et les plus liquides, mais les FPI non cotées ou privées peuvent être plus difficiles à revendre, parfois avec des délais ou des restrictions.

Cette double nature – liquide comme une action, mais adossée à des actifs tangibles – rend les FPI uniques.

• Le secteur est important : Les FPI industrielles, commerciales, résidentielles et de santé réagissent chacune différemment aux cycles économiques et aux taux d’intérêt. Comprendre la composition du portefeuille immobilier aide à évaluer les risques et les rendements potentiels.
• Flux de trésorerie et croissance : Les rendements élevés peuvent sembler attrayants, mais les FPI plus stables, à rendement plus modeste et au potentiel de croissance à long terme, offrent parfois un meilleur équilibre.
• Les indicateurs sont votre boîte à outils : Les taux de capitalisation, le rendement des distributions, les ratios d’endettement et la liquidité ne prédisent pas l’avenir, mais ils affinent votre capacité à comparer les FPI et à investir en connaissance de cause.
• Le contexte compte : Le rendement d’une FPI ne dépend pas uniquement de la valeur des biens immobiliers. Les taux d’intérêt, l’effet de levier et l’humeur des investisseurs influencent également son comportement dans le monde réel.