Transcription : Marché de l’habitation : le brouillard se dissipe

Marché de l’habitation : le brouillard se dissipe
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Benjamin Tal, économiste en chef adjoint, Marchés mondiaux CIBC

En 2018, le marché canadien du logement sera mis à l’épreuve. Deux phénomènes pourront être observés. Les taux d’intérêt augmenteront. Pas vertigineusement, mais ils augmenteront tout de même. Toutefois, un facteur encore plus important doit être pris en compte : le gouvernement modifiera le taux d’admissibilité, ce qui influera grandement sur la confiance des consommateurs. Nous estimons qu’entre 8 % et 9 % de la demande du marché disparaîtra en raison de ce changement, car pour établir l’admissibilité, on utilisera désormais le taux sur cinq ans majoré de 200 points de base. C’est considérable. Et le recul de la demande qui en découlera constituera le véritable test du marché du logement en 2018, surtout dans des marchés comme Toronto et Vancouver.

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Le problème : l’offre de logements

Le véritable enjeu dans tous les marchés – notamment ceux de Vancouver et de Toronto– n’est pas la demande, mais bien l’offre. L’offre n’est tout simplement pas suffisante. Nous avons remarqué à Vancouver, et récemment à Toronto, que si l’on ne règle pas le problème à la source, toute mesure correctrice n’aura qu’un effet temporaire. La correction n’étant que temporaire, le marché de Vancouver se relève, et celui de Toronto commence à se rétablir. Tous ces changements feront en sorte que nous serons encore mis à l’épreuve en 2018. Mais il n’en demeure pas moins que l’offre est anémique et que ces marchés seront encore moins abordables au cours des cinq à dix prochaines années, à moins que l’on ne change les politiques et que l’on ne favorise la location en permettant aux acheteurs de maisons de louer ou d’acheter un appartement. Je le répète : l’offre est insuffisante et c’est le principal problème des marchés de Toronto et de Vancouver.

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Augmentation du financement privé

Lorsque l’on observe la situation dans son ensemble, on remarque que la hausse du financement privé représentera un changement important en raison de la réglementation imposée aux banques par le gouvernement. Ainsi, les banques ne sont pas en mesure d’attirer une clientèle comme les nouveaux immigrants et les travailleurs autonomes; elles devront désormais utiliser le taux hypothécaire plus 200 points de base pour déterminer l’admissibilité des demandeurs. Tous ces gens qui ne répondent pas aux conditions d’admissibilité de ce type de prêt doivent donc trouver une solution de rechange. Et cette solution, elle se trouve du côté du segment privé du marché : les SPH. Ces sociétés possèdent déjà 10 % du total des prêts hypothécaires au pays. Et cette proportion pourrait atteindre 15 % selon moi. Donc le risque se déplace du segment réglementé du marché au segment non réglementé. La situation est loin d’être idéale.

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